北上广深“认房不认贷”一线调研：市场预期明显改善“金九银十”或可期

楼市政策宽松的暖风终于吹向了一线城市。

9月1日晚间，上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着，北、上、广、深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。

信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征。

据诸葛找房监测，9月2日和9月3日，北京涨价二手房房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，日均涨价房源量分别为98套、189套。

“认房不认贷”超预期落地，瞬间点燃了北京购房群体的热情，首套资格“喜从天降”的消费者涌进市场，新房售楼处不打烊，中介门店通宵达旦，北京东、西城学区房市场甚至迎来了久违的热闹，市场情绪回升明显。

上海方面，无论是新房还是二手房，刚刚过去的周末前往售楼处和房屋中介看房与咨询的客户都络绎不绝。

广州方面，作为最早实行“认房不认贷”的一线城市，虽然市场活跃度不如北京、上海，但从目前的来访量以及成交量来看，楼市的确感受到暖意。

而在第二个落实“认房不认贷”政策的一线城市深圳，一手楼盘明显感受到了市场的变化。

“一线城市是全国政策的风向标。”诸葛找房高级分析师王小嫱表示，“在本次的下行周期中，一线城市领衔的‘认房不认贷’政策，能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国楼市的企稳。”

展望未来，业内人士表示，“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等，将激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。

北京:成交量猛增

21世纪经济报道记者走访发现，刚刚过去的周末，北京楼市一改冷清，成交量明显上涨，新房项目宣称9月4日起收回部分折扣，卡紧付款周期，改善型项目对置换客户的付款周期也有所收紧；二手房市场的成交量刷新了近期纪录，买家出手速度大大提高，业主的谈价空间有所收窄，挂牌量增加，也有部分业主上调了挂牌价。

北京朝阳区东五环外某新开盘项目的销售高飞表示，此前，他们预判北京对“认房不认贷”会按照“一区一策”执行，并未抱有太高的期待。然而9月1日晚间，政策超预期落地，该项目次日的开盘热闹非凡，开盘两天累计认购达到300多套，主力户型的好楼层已经全部售出。

不过，在新政落地后，宣称收回折扣的北京新房项目并不少见，多个楼盘在9月1日当晚就发布海报，声称要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企开发的项目。以北京新房普遍超过600万的总价计算，2%的折扣就涉及高达12万元的实际金额差。

除此之外，收紧付款周期的行为也相对普遍，面向刚需客户的新房项目多将首付周期锁定在1个月。北京顺义一个开盘已经一年多、当前处于尾盘顺销状态的新房项目，主力产品为单套总价在1000万元左右的户型，也将需要置换掉手中现有房屋客户的付款周期从原来的3-6个月收紧到2-3个月。

这样的变化，一定程度上也是因为开发商“急于抢收”。多位销售表示，开发商判断此轮行情的到来并非持久之势，后续市场或将常态化回落。

二手房方面，北京的购房者们亦加紧入市的步伐。刚刚过去的周末，北京某知名头部中介的成交量大幅上涨，据资深中介透露，9月2日和9月3日，该品牌单日成交量均达到了600多套，而今年4月以来，单日成交量多在100套左右，“飙升6倍”。

北京东城、西城的学区房市场更是热闹非凡，此前受限于学区房高达80%首付的家庭，很多都选择此时上车，卖掉手里的房屋置换学区房。

据21世纪经济报道记者了解，迅速认购的消费者，多为此前就有购房意向，但苦于之前有过贷款记录，新政之前会被认定为二套房，需要承担高达80%的首付，从而入市脚步受到阻拦。如今，“认房不认贷”政策落地以后，获得了“首套首贷”资格的意向置业人群，决策速度非常快。多位中介也证实，这个周末北京二手房市场成交的买房人，7成以上都是意向客户，并非首次看房新客。“感知到新政落地后市场热度马上就起来了，多数买房人不再观望犹豫了。”

上海:仍需观察期

21世纪经济报道记者在上海市区多个项目售楼处看到，周末前来看房与咨询的客户络绎不绝。据驻场销售透露，第八批次新房的认筹人数很可能会变多，不排除届时中签率也会随之下降。

二手房方面，上海郊区的中介门店里，咨询的客户也多了起来。一名中介业务员表示，暂时还看不出房价会不会涨，目前房东们还没有刻意涨价。不过在政策的刺激之下，如果看房的客户越来越多，房东们大概率也会涨价。

同策研究院数据显示，8月31日至9月3日，上海新房成交数据连续4天维持在100套左右，其中9月1日、9月2日分别成交166套、153套。对此，同策研究院研究总监宋红卫指出，上周末上海市场的成交量有所上升，说明政策对市场有一定的影响。政策出台后，首先点燃的是市场的热情，因此，最能体现出政策实际效力的是看房热度的上升。单从理性的角度来看，购房者还需要一个观察期，并且成交数据本身有滞后性。

今年以来，上海新房的开盘热度在下降。数据显示，新房价格同比去年8月下调了0.76%左右。58安居客研究院院长张波指出，上海市场出现了明显的降温。

二手房方面，58安居客研究院数据显示，上海二手房成交量从3月份的高点1.8万套，每个月持续下跌，到了7月份，大约只有1.2万套左右，明显低于中介业内上海二手房成交1.6万套/月的“荣枯线”。

对于房价在“认房不认贷”落地之后是否一定会上涨，张波认为要从两个维度来分析与观察。首先，要看“认房不认贷”与信贷政策的优化调整合力的效果。

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件，降低存量首套住房贷款利率，并调整优化差别化住房信贷政策。“上海还没有出台细则。目前上海二套房仍在执行70%的首付，如果首付成数明显下调，比如降到30%，再结合‘认房不认贷’，它对于整体人群的拉动作用将是非常明显的。‘认房不认贷’把一批改善性需求拉进市场，二套房首付的下调还将把一些有更多资产配置的人也拉进市场，再加上首套房首付两成的优惠政策继续发力，几乎把首套房自住性需求全部囊括了，相当于‘政策一网打尽’，那么市场的同步拉动各种需求，对于市场的拉动力的确会非常明显。”

其次，如果未来房价会产生变化，最有可能体现在一些中高端的二手房源的价格上。“这些中高端房源价格大约在800万到1500万元区间内，位置大约在中环之内，且6~7年房龄的次新房市场供应量一直偏少，但是需求量偏多，因此在下一个阶段价格上涨的压力可能会比较大。”张波表示。

广州:市场分化明显

从广州的情况来看，“认房不认贷”的政策威力要小于北京和上海。这是由于广州在“认房又认贷”的情况下，首付比例也要低于北京、上海。如若购房者所购买的是普通住宅，首付比例将从4成降低至3成。

不过，据21世纪经济报道记者从广州房企、项目处获得的数据，从近几日的来访量以及成交量来看，广州楼市也暖意回升。

据21世纪经济报道记者从越秀地产方面获得的消息，上周，越秀地产广州区域单周来访量近4000组，环比增长近50%，新房成交环比增长135%。其中，位于广州大学城的星汇锦城于上周开盘，首开销售就超过200套；位于番禺的瑞麓府当周销售额也达到了1.66亿元。

作为广州销售额最高、项目分布最广的房企，越秀地产的销售情况，可以很清晰地反映出广州市场的明显变化。

在黄埔，这个广州城市更新推进最为轰轰烈烈的区域，也明显感受到了“认房不认贷”等政策对市场的提振。“这个周末我们的来访量、成交量、带看量等，都比之前好了很多，案场的人气也明显旺了。”一位黄埔网红盘的营销人士对21世纪经济报道记者表示。

中指研究院华南分院总经理杨红侠在接受21世纪经济报道记者采访时表示，新政执行后广州新房热度有所上升，上周末部分新开盘项目去化理想，中心城区及近郊区域新房项目到访和认购热度上升明显，部分项目宣称“提前执行首套2成政策”吸客，实际执行仍有待银行相关措施落地，亦有部分项目宣称回收折扣或向上小幅提价，但以噱头为主，实际成交价格未有明显变化。远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。

二手房方面的表现则略有不足。目前，广州的挂牌量处在绝对高位，新政对之有一定触动，但不甚明显。

以此计算，去化周期仍然较长。一位天河牛奶厂片区的二手房业主对21世纪经济报道记者表示，“新政后跟新政前也没太大区别，都没什么人来看。我们这边今年跌得比较多，估计也有这方面的因素。”

深圳:一手楼盘热度回升

深圳方面的情况与广州类似，一手楼盘明显感受到了市场的变化，二手房方面的观望情绪依旧浓厚。

一位深圳房企的营销负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“这周末我们卖得都特别好，也有不少观望的人立刻入市了。”

据卓越地产提供给21世纪经济报道记者的数据，深圳云奕府这个于9月3日开盘的楼盘，当日热销7.38亿，去化达7成，这在今年并不多见；而从卓越项目案场的情况来看，新政后案场来访量环比也有20%的提升。

市场普遍预计，“认房不认贷”将有望推动“金九银十”的销售额上涨，抢占窗口期进行出货也是房企的共识。为此，许多房企已经做好了准备。卓越地产方面就表示，充分抓住“金九银十”大节点，通过促销价格优惠、总经理折扣、家电包、物业费补贴等政策，充分出货。

不过，由于深圳持续盘整的时间长，而且房价处在全国的高位，目前刚需客、改善客等的心态不尽相同。

一位深圳房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，在降首付的政策下，1000万以上客户月供压力增大，这部分客户倾向首付多付甚至全款，且多数客户会选择成熟区域次新房，因而市场反映来看千万以上一手房暂时提振有限。

上述人士认为，深圳“认房不认贷”政策后，500-1000万的客户入场情绪会比较积极，其主要有两类，一是外地有房深圳无房的客户，深圳首贷名额的回归或大幅刺激购买意向；另一类则是换房客户，市场回暖出手变现有望，改善意向增加。“降低首付门槛政策对其触动大，因为这个档位是改善客户，客户在提升生活品质的同时，少点月供压力，这个档位符合要求。”

二手房方面，据深圳中原研究中心统计数据，政策出台后，中原找房日进线量环比增长35%；此外，二手带看量上涨明显，9月3日涨幅最高，环比8月的日带看量增长了75%。截至9月4日，深圳中原二手房在手房源38126套，挂牌量仍处在高位；相比政策前有略微下降，业主仍在观望中。

杨红侠分析认为，新政执行后的首个周末，深圳新房市场购房者的看房热情明显提升，意向登记人数上升，部分新盘开盘去化较好。二手市场方面变化暂不明显，部分卖家更通过近期政策密集利好降价加快成交，二手市场信心仍未明显恢复。预计短期内，深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放，但主要以一手新房为主，市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。