多指标继续下行！4月房产销售创5年新低，开发投资增速由正转负，何时企稳？

受疫情影响，4月份房地产市场依然低迷。

国家统计局发布的最新数据显示，1—4月，房地产开发投资，销售额，房企到位资金等多项指标继续下降其中，开发投资增速由正转负，为2020年5月以来最低，销售额降幅继续扩大，4月单月销售数据为5年来最低，房企到位资金同比下降20%以上

业内人士认为，4月房地产指标持续下滑主要是因为疫情与此同时，市场信心尚未完全恢复虽然楼市宽松政策已经井喷，但市场暂时还没有完全见底最近几天，央行和银监会释放出下调首套房贷利率下限的积极信号各地下调首套房贷利率还有很大空间伴随着政策逐步见效，市场信心有望逐步恢复

开发投资增速由正转负。

国家统计局数据显示，1—4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%，土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%。

据《证券与券商中国记者》统计，开发投资下降2.7%，为2020年5月以来最低2020年前5个月，开发投资累计增速为负，1—2月为负16.3%，1—3月为负7.7%，1—4月为负3.3%，1—5月为负0.3%

最近几年来，除2020年疫情期间同比下降外，发展投资数据多为正增长今年1—4月，房地产开发投资同比下降2.7%，土地购置面积同比增速为—46.5%这说明房企的投资动力极其微弱，会进一步拖累全国的固定资产投资RealData首席市场分析师徐小乐表示，房企因为去化难度大，库存增加，投资意愿不强

广东省规划院住宅政策研究中心首席研究员李认为，开发投资累计增速从一季度的0.7%增长到1—4月负增长的2.7%，多少有些出乎意料主要原因是4月份疫情贯穿全月，导致拿地，施工等房地产全链条下行除了疫情的影响，开发商拿地建设的积极性比较小，第一目的仍然是降价促销，回笼资金，捍卫资金链

中国研究院指数部市场研究总监陈文静指出，短期内，房地产市场整体继续低温运行，销售端活跃度不足仍拖累企业开工和投资意愿预计短期内企业新开工面积同比仍将大幅减少，投资将继续调整，部分市场情绪有所恢复的热点城市新开工和投资可能有所好转

徐小乐进一步指出，虽然中央层面强调加大房企流动性风险，但房企债务风险并未得到有效改善，这是制约房企投资土地的根本未来，地方政府和金融机构需要切实出台房企债务清偿细则，如积极支持房企再融资，特别是放开优质上市房企M&A融资，加快重点房企风险处置等

4月商品房销售数据创5年来最低值。

国家统计局数据显示，1—4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。

陈文静指出，1—4月份，全国商品房销售金额和面积同比下降20%以上，其中商品房销售额下降近30%，降幅比1—3月份有所扩大4月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降39.0%和46.6%，降幅分别比3月份扩大21.3和20.4个百分点其中，商品房销售面积和绝对规模均为2016年以来同期最低，市场活跃度明显不足分地区来看，1—4月，东北，华东地区成交量降幅较大，其中东北地区商品房销售面积和金额同比降幅均超过40%

从拆分后的月度数据来看，4月单月销售面积和销售额出现了非常明显的同比下降，为市场五年来的最低值，销售额同比下降超过46%中原地产首席分析师张大伟表示

至于4月份楼市成交低迷的原因，张大伟认为主要是全国的疫情影响巨大与此同时，市场信心尚未完全恢复虽然楼市宽松政策已经井喷，但市场暂时还没有完全见底

除了受疫情拖累，RealData首席市场分析师徐小乐认为，市场预期疲软是主要原因今年以来，已有100多个城市发布了楼市扶持政策可是，一再发生的疫情和地缘政治冲突加大了经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，阻碍了市场信心的恢复

不过，陈文静认为，近期央行和银监会释放了下调首套房贷利率下限的积极信号，各地下调首套房贷利率的空间还是很大的伴随着政策效果的逐步显现，市场信心有望逐步恢复，但短期市场恢复节奏仍取决于疫情的有效防控和地方政策的落实大部分城市市场预计短期内难以明显好转，整体高基数影响叠加，全国商品房销售规模同比仍可能大幅下降

房企到位资金同比下降超两成。

国家统计局数据显示，1—4月份，房地产开发企业资金48522亿元，同比下降23.6%其中，国内贷款6837亿元，同比下降24.4%，利用外资38亿元人民币，同比增长129.4%，自筹资金16271亿元，同比下降5.2%，定金及预付款15357亿元，同比下降37.0%，个人按揭贷款8037亿元，同比下降25.1%

1—4月，房企到位资金同比下降20%以上，其中存款和预收款下降幅度最大陈文静认为，主要原因是房地产销售市场疲软，购房者缺乏活跃度导致定金和预付款同比大幅下降

陈文静认为，短期内房企的资金状况难以明显改善伴随着政策的进一步发力，房地产销售市场，尤其是热点城市，有望逐步企稳在市场信心不断恢复后，整体资金状况可能会有所改善